B. de Campredon (Goethe Avocat) : "Ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal procuré par la défiscalisation immobilière"

Décideurs. Pouvez-vous présenter votre cabinet d’avocat à nos lecteurs ?

Bertrand de Campredon. Le cabinet a été créé début 2016 par Philip Pechayre et moi-même. En cinq ans, nous avons suivi un très beau développement et une croissance significative puisque nous sommes passés de deux avocats à vingt collaborateurs aujourd’hui. Notre positionnement est assez original : nous sommes entièrement dédiés au droit des investissements, ce qui implique la constitution et la gestion des collectifs d’investisseurs privés particuliers par exemple. Nous sommes notamment intervenus sur le dossier concernant le groupe hôtelier français Maranatha dans lequel 1 500 personnes étaient concernées.

Votre activité est-elle bouleversée par l’épidémie de Covid-19 ?

L’année 2020 et le début de l’année 2021 ont bien entendu été marquées par l’épidémie. Concrètement, cela s’est traduit pour nous par un regain d’activité car la plupart de nos ont clients ont investi dans des résidences de tourisme ou des hôtels et ont donc dû faire face à la suspension ou au paiement partiel des loyers par les locataires. Au total, nous défendons, tous dossiers confondus, près de 5 000 personnes uniquement sur ces sujets-là. Ce sont des dossiers très complexes puisqu’ils ne comportent que des victimes : les exploitants ne travaillent plus et ne peuvent plus payer les loyers alors que les investisseurs exigent ces loyers supposément garantis pour payer leurs traites. 

"Entièrement dédiés aux investisseurs, nous défendons des collectifs de centaines de personnes"

Comment intervenez-vous sur de tels dossiers ?

Chaque dossier comporte des spécificités. Dans certains cas, les exploitants se servent de l’épidémie comme d’une aubaine : ils inventent des difficultés qu’ils n’ont pas ou les aggravent considérablement pour essayer de ne pas payer des loyers qu’ils pourraient assumer. Au contraire, il y a aussi des sociétés au bord du dépôt de bilan qui rencontrent des difficultés significatives et qui sont donc dans l’incapacité de s’acquitter de leurs loyers. Notre défense s’adapte à ces différentes réalités. On n’aborde pas de la même façon un client qui se place sous la protection d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire et un client qui refuse de communiquer ses comptes. Tout est affaire d’espèces. 

Les exploitants cherchent-ils surtout à gagner du temps ?

C’est une façon de voir ! Ce qui est certain c’est que la variable temps est centrale pour les exploitants qui cherchent à reporter le moment du paiement de leur loyer pour le faire concorder avec la reprise de leur activité mais aussi pour les investisseurs privés qui veulent parvenir à récupérer l’argent le plus vite possible. Pour ces raisons, nous agissons autant que possible en référé.

Quelles sont les autres typologies de dossiers qui ont marqué votre année ?

Les problématiques classiques qui se posent en temps normal, hors Covid, continuent de nous occuper. C’est notamment le cas des Ehpads et des immeubles abandonnés par l’exploitant. Le propriétaire se retrouve alors avec un immeuble vide sur les bras, privé de loyer et avec la nécessité de trouver une nouvelle destination à ce bien. Dans ce cas, un peu au-delà de notre mission traditionnelle d’avocats, nous intervenons pour reconvertir cet immeuble et nous engageons, le cas échéant, des actions en responsabilité. De plus, nous continuons à intervenir sur des dossiers de cession de baux avec des sujets de baisse de loyers, des contentieux sur la valeur locative, l’indemnité d’éviction ou la résiliation des baux. 

"Nous sommes entièrement dédiés au droit des investissements" 

Quels conseils donneriez-vous à ceux qui souhaiteraient réaliser un investissement immobilier ouvrant droit à un avantage fiscal ?

Le premier écueil à éviter est de ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal qu’il procure, qui doit rester un paramètre de l’investissement mais pas l’élément déclencheur de l’investissement. Ensuite, il ne faut pas oublier la nature du bien : on achète de la pierre. 

La première chose à faire est donc de vérifier que les métriques de l’investissement immobilier sont réunies et de réfléchir à ce qu’il se passera le jour où l’exploitant quittera les lieux, ce qui arrivera irrémédiablement. Combien vaudra alors l’appartement : aura-t-il toujours la valeur du prix auquel on l’a acheté ou aura-t-il été déprécié par le départ de l’exploitant ?

Acheter un lot dans une résidence en plein centreville parisien n’est pas risqué, le bien aura toujours de la valeur même si l’exploitant le quitte. Mais ce n’est pas le cas si l’immeuble est moins bien situé. L’analyse purement immobilière est donc centrale avant de se lancer dans un investissement. C’est un réflexe qui permet d’éviter beaucoup de déconvenues. 

SV et AF