Financer des projets immobiliers du Grand Paris par l’intermédiaire de fonds est une solution d’investissement de plus en plus appréciée des épargnants.
Le PEA, la meilleure enveloppe fiscale pour investir dans l'immobilier
Par Joachim Azan et Marion Rivière, président fondateur et directrice expertise de Novaxia
Les épargnants sont aujourd’hui plus de 9 000 à choisir des fonds – investis en moyenne dans quatre à cinq projets – qui leur permettent d’avoir accès à des actifs immobiliers de grande ampleur tels que la transformation de La Poste du Louvre en un hôtel 5 étoiles en plein cœur de Paris ou la création d’une auberge de jeunesse dans le XXe arrondissement. Ils leur offrent ainsi un portefeuille immobilier diversifié. Dans un contexte économique peu favorable, où les taux d’intérêt sont très faibles, les investisseurs particuliers sont à la recherche de solutions innovantes pour diminuer la volatilité de leur portefeuille, le diversifier et obtenir un revenu sur le long terme. Bien que cela soit encore peu connu, un particulier a la possibilité de loger des fonds immobiliers au sein de son PEA ou de son PEA-PME, ce qui lui permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu des plus-values générées sous réserve de cinq ans de détention au sein de cette enveloppe fiscale avantageuse.
Comment est-il possible de loger de l’immobilier non coté dans le PEA/PEA-PME ?
Sont éligibles à ces deux enveloppes fiscales, entre autres les actions (cotées ou non), les parts de SARL et les OPC sous réserve que les fonds soient investis au moins à 75 % dans des actifs éligibles. Les conditions concernent également la société émettrice des titres : elle doit siéger au sein de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, et être assujettie à l’impôt sur les sociétés (ou impôt équivalent). Pour le PEA-PME, la société doit également compter moins de 5 000 employés, afficher un chiffre d’affaires inférieur à 1,5 milliard d’euros ou un total de bilan n’excédant pas deux milliards d’euros, ou une capitalisation boursière et une participation par actionnaire, personne morale, inférieure respectivement à un milliard d’euros et à 25 % des droits dans les bénéfices de la société. Il n’existe pas de condition sur la nature d’activité des sociétés éligibles. Il est donc tout à fait possible de loger des titres de société ayant une ou plusieurs activités immobilières dans un PEA ou un PEA-PME.
Nous avons conçu Novaxia Immo Club pour intégrer l'investissement immobilier dans une enveloppe fiscale avantageuse pour l'investisseur
Fort de ce constat, Novaxia a conçu grâce à son expertise en structuration des véhicules éligibles au PEA et PEA-PME qui permettent d’y loger de l’immobilier non coté, diversifiant ainsi cette enveloppe offrant jusqu’alors essentiellement des portefeuilles d’actions françaises ou européennes.
Pourquoi loger l’immobilier dans le PEA/PEA-PME plutôt que dans l’assurance vie ?
Lorsque nous avons conçu Novaxia Immo Club, nous voulions intégrer l’investissement immobilier dans une enveloppe fiscale avantageuse pour l’investisseur. Le PEA offre une exonération des revenus et plus-values dès cinq ans contre huit ans pour l’assurance-vie. Celle-ci offrait déjà une grande diversité de supports et une très grande flexibilité, que ce soit en termes de classes d’actifs (actions, obligations monétaires, etc.) ou de zones géographiques (France, Europe, États-Unis, etc.). Sur le PEA, qui est plus contraignant, les supports proposés, fonds d’actions françaises ou européennes, induisaient une forte volatilité, donc plus de risque. Investir au sein de projets immobiliers via le PEA ou le PEA-PME dans un fonds tel que Novaxia Immo Club 4 permet ainsi une diversification indispensable des investissements de l’épargnant dans un environnement fiscal attractif, avec un rendement annuel de 6 % à 8 %, dans un contexte de taux bas. L’immobilier ainsi logé dans le PEA/PEA-PME, constitue un fond de portefeuille et permet de faire baisser sa volatilité.
Zoom sur la gamme Novaxia Immo Club
En 2013, Novaxia a créé la gamme de fonds Novaxia Immo Club, avec pour objectif d’intégrer l’investissement immobilier dans une enveloppe fiscale avantageuse pour ses investisseurs. Il s’agit d’une offre unique sur le marché : aujourd’hui en France, sur près de 1 350 offres de fonds commercialisés en France et éligibles au PEA, seuls cinq investissent dans l’immobilier non coté2, soit moins de 1 % du marché ! De même, pour le PEA-PME, seuls trois fonds éligibles investissent dans de l’immobilier non coté2. Créée après détection d’un marché de niche à fort potentiel – la transformation de bureaux et actifs obsolètes en actifs hospitality, c’est-à-dire logements, hôtels, résidences… –, cette gamme permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille tout en participant à des opérations de grande ampleur à Paris et dans le Grand Paris. Le quatrième millésime – Novaxia Immo Club 4 – lancé en septembre 2017 et dont le prospectus a reçu le visa AMF, est accessible dès 5 000 euros de souscription. Il investit dans des actifs tangibles de transformation ou de réhabilitation, suivant des critères de sélection stricts : des biens achetés avec une décote de 30 % à 40 % par rapport au prix du quartier, situés à moins de 800 m des transports ferrés, de plus de 1 000 m² et avec un minimum de 10 millions de chiffre d’affaires. Avec un objectif de performance de 6 % à 8 % par an, Novaxia Immo Club 4 permet ainsi de revitaliser la collecte de deux enveloppes fiscales extrêmement attractives, dont, malheureusement, le nombre et les encours ne cessent de diminuer.
Le capital-développement immobilier, une combinaison gagnant-gagnant
Afin de pouvoir offrir à ses investisseurs des objectifs de performance attractifs dans un environnement de taux très bas, Novaxia réconcilie les métiers de la finance, du conseil et de l’immobilier et maîtrise toutes les étapes de la chaîne de création de valeur. Grâce à une méthodologie unique, Novaxia aligne les intérêts de chacun pour faire gagner tous les acteurs d’un projet : investisseurs, mais également propriétaires, bailleurs, collectivités et élus locaux avec lesquels les 45 experts de la société échangent au quotidien.
1Les performances sont calculées après prise en compte de la commission de performance au bénéfice de l’actionnaire commandité – Performances au 31/12/2016 données. 2Sources Morningstar – Recherche sur l’ensemble des fonds PEA/PEA-PME nationaux et internationaux – Juin 2017. À la rédaction de cet article, l’offre dénommée Novaxia Immo Club 4 est en cours d’agrément par l’AMF. L’attention du public est attirée sur les risques liés à cette opération et notamment un risque de perte en capital. Il appartient à chaque investisseur de vérifier l’intérêt de l’investissement au sein de Novaxia Immo Club 4.
À propos de Novaxia
Créé en 2006 et présidé par Joachim Azan, Novaxia est le créateur du « capital-développement immobilier » : nouveau métier innovant et prometteur, il consiste à gérer les capitaux confiés par les investisseurs pendant six à huit ans, en faisant l’acquisition d’actifs obsolètes (friches urbaines ou industrielles) pour les transformer en hébergements (logements, hôtels ou encore résidences services). Leader de la transformation immobilière, Novaxia mène une stratégie de création de valeur qui permet de répondre à la pénurie de logements à Paris et à sa périphérie. Sur ce marché de niche, Novaxia a piloté jusqu’à présent 1,3 milliard d’euros d’opérations immobilières, conduisant à la réhabilitation ou à la construction de 275 500 m². Depuis sa création, la société est parvenue à fédérer 9 200 investisseurs et gère aujourd’hui près de 250 millions d’euros d’encours.
