Investissement : les stratégies gagnantes du moment

L’année 2016 a battu tous les records : les notaires ont enregistré plus de 850 000 transactions, les promoteurs ont mis en chantier plus de 376 000 nouveaux logements – soit une croissance de plus de 10 % par rapport à l’année précédente –, et les banques ont augmenté leurs encours de prêts immobiliers pour atteindre le chiffre de 899 milliards d'euros, soit une hausse de 4,3 %. Ce retour en force vers la pierre s’est logiquement traduit par une augmentation des prix. Depuis le début 2017, le paysage est un peu plus contrasté. Les taux bancaires ont commencé à remonter et le volume des transactions s’est ralenti avec l’avènement des élections présidentielles. La politique du nouveau gouvernement en matière immobilière reste encore floue, mais malgré tout il existe de nombreuses raisons de s’intéresser à ce secteur. Un vent d’optimisme souffle actuellement en France. Le coût du crédit reste très faible et le déficit de logements dans les grandes agglomérations perdure. Nous sommes encore loin des 500 000 nouveaux logements nécessaires. Autant d’éléments positifs dont il convient de profiter. Les axes d’investissement possibles sont nombreux, et nous avons choisi d’évoquer plus particulièrement trois d’entre eux : la loi Pinel, la nuepropriété et la SCPI.

La politique du nouveau gouvernement en matière immobilière reste encore floue

Le dispositif Pinel 

L’État français a depuis de nombreuses années orienté une partie de l’épargne des Français vers l’investissement immobilier grâce à différents dispositifs d’incitation fiscale afin de pallier la pénurie de logements. Le principe est toujours le même: inciter le contribuable à investir dans l’immobilier locatif en lui offrant en contrepartie certains avantages fiscaux. En guise d’inventaire à la Prévert, on se souviendra de nos anciens ministres ou secrétaires d’État qui ont donné leur nom à ces dispositifs qui se sont succédé: Périssol, Besson, de Robien, Borloo, Scellier, Duflot, et pour finir, Pinel… Ce dernier dispositif suscite un engouement certain depuis deux ans. Sauf reconduction dans la prochaine loi de finances, ce dispositif s’arrêtera au 31 décembre. Il reste donc encore six mois pour s’y intéresser.

Voici un petit rappel de ses grands principes de fonctionnement et des règles de bon sens qu’il convient de suivre pour bien acheter :

La réduction d’impôt est possible jusqu’à hauteur de 630000 euros

Le montant de cette réduction d’impôt dépend de deux facteurs: la durée d’engagement de location de l’investissement et le montant d’investissement. La réduction peut aller jusqu’à 63 000 euros étalés sur douze ans pour un investissement de 300 000 euros.

Taux de réduction d’impôt est fonction de la durée de location choisie :

➜ Pour une durée de six années de location, la réduction d’impôt est de 12 %.

➜ Pour une durée de neuf années de location, la réduction d’impôt est de 18 %.

➜ Pour une durée de douze années de location, la réduction d’impôt est de 21 %.

L’immobilier doit rester une logique d’investissement de long terme de douze ou quinze ans au minimum. Il est donc préférable d’opter pour un engagement de location le plus long possible, à savoir douze ans. On obtiendra ainsi une réduction fiscale plus forte, soit 2 % par an pendant neuf ans puis 1 % par an sur les trois dernières années, soit un total de 21 %.

Montant de la réduction en fonction de la valeur d’achat et du prix du mètre carré

La valeur d’achat maximum prise en compte dans le calcul est plafon - née à 300000 euros. Au-delà de ce prix, il n’y a plus d’avantage fiscal. Cependant, il peut être judicieux d’investir dans un bien dont le prix est légèrement supérieur si la valeur patrimoniale le justifie. Ainsi, un appartement acheté pour 320000euros avec balcon exposé sud se revendra plus cher à terme qu’un appartement sans balcon exposé plein nord acheté pour 300000 euros.

5500 euros par mètre carré

C’est la valeur maximum retenue pour calculer le montant de l’avan - tage fiscal. Ce deuxième plafond ne permet donc pas d’envisager un investissement dans des zones comme Paris et le cœur de certaines autres grandes villes car le prix de l’immobilier neuf y est largement supérieur. Il reste fort heureusement de nombreuses zones où l’investissement en loi Pinel est pertinent.

Calcul du loyer maximum applicable

Le montant maximum du loyer autorisé dépend de la zone de construction du bien. Ce prix du loyer au mètre carré est défini chaque année pour chaque zone.

• ZONE A BIS : Paris et 1re cou - ronne – 16,83 €/m²

• ZONE A: grandes villes de plus de 250000 habitants – 12,50 €/m²

• ZONE B1 : grandes villes com - prises entre 150 000 et 250 000 habitants – 10,07 €/m²

• ZONE B2* : villes moyennes comprises entre 50 000 et 150000 habitants – 8,75 €/m²

• ZONE C: le reste du territoire. Non éligible.

Ces plafonds correspondent souvent au prix marché des loyers libres, ce n’est donc pas une contrainte forte, sauf pour la zone A-bis et A où, mal - gré la loi Alur, les loyers pratiqués sont plus élevés que les plafonds «Pinel».

Les villes où il est pertinent d’investir :

Pour bien investir en loi Pinel, il faut avant tout choisir les villes où la demande de logement est forte. Il convient donc de privilégier les zones où l’on constate les plus fortes concentrations de population, comme la périphérie parisienne, le Grand Lyon, Marseille, ou bien encore les régions qui attirent les jeunes actifs comme les régions bor - delaise ou toulousaine. La rentabilité est un critère parmi d’autres, il faut avant tout privilégier le potentiel de plus-value à long terme. Chez Allure Finance, en collaboration avec les plus grands promoteurs de la place, nous intégrons tous ces paramètres pour sélectionner et proposer à nos clients des solutions de qualité, adaptées aux budgets et à la situation patrimoniale de nos clients.

La rentabilité est un critère parmi d’autres, il faut avant tout privilégier le potentiel de plus-value à long terme

La nue-propriété avec usufruit temporaire

Sans doute moins connu, l’investissement en nue-propriété a des vertus qu’il convient d’évoquer. Le principe consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien tout en abandonnant temporairement son usufruit au profit d’un bailleur social pour une durée généralement fixée à quinze ans. Pendant cette période, le bien est exploité et entre - tenu par le bailleur-usufruitier. Au terme des quinze ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans aucun frais. Il peut alors le vendre, le louer ou l’occuper à sa guise. Cet abandon temporaire d’usufruit permet ainsi au nu-propriétaire d’acquérir le bien à seulement 60 % de sa valeur. Ce qui correspond mécaniquement à un TRI (taux de rentabilité interne) de 3,4 %.

Les avantages sont nombreux pour l’investisseur :

- Il peut en effet reporter les intérêts d’emprunt liés à cette nouvelle acquisition sur ses revenus locatifs existants (art.31 I 1* du CGI).

- S’il est redevable de l’ISF, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul.

- Il peut également optimiser sa transmission patrimoniale en cédant la valeur en nue-propriété à ses ayants droit (art. 669 II CGI).

Là encore il convient de se faire accompagner par un spécialiste comme Allure Finance qui saura identifier le bien approprié à la situation de l’acquéreur.

Si la pierre devenait papier

Il est possible d’investir en immobilier à travers un placement collectif de type SCPI (société civile de placement immobilier) communément appelé pierre-papier. Ce segment de marché a atteint en 2016 son plus haut niveau avec une collecte de plus de 5,3milliards d’euros. Un tel engouement s’explique pour plu - sieurs raisons. Il n’y a pas de frais de notaire lors de l’achat des parts, ce qui limite les coûts et simplifie les procédures. Le ticket d’entrée est faible, il est en effet possible d’investir dans une SCPI à partir de 20000 euros. C’est un placement opportun pour les investisseurs qui souhaitent s’affranchir des contraintes et des aléas liés à la location immobilière traditionnelle. Les revenus sont réguliers. C’est un placement plus liquide et plus souple que l’immobilier classique car il est possible de le revendre sur le marché de gré à gré en totalité ou partiellement en cas de besoin. Enfin, dernier avantage non négligeable, les rendements sont plutôt bons : la moyenne constatée en 2016 était supérieure à 4%. La SCPI a toutefois ses limites. En effet, la rentabilité future qui sera délivrée ainsi que la valeur de revente des parts dépendent étroitement de la qualité de la gestion.

Avant d’investir, il convient donc d’étudier avec attention la nature du portefeuille, la pertinence des arbitrages effectués ainsi que le taux d’occupation de ces actifs. Cela fait quelques mois que les prix de l’immobilier et les taux bancaires sont repartis à la hausse. Parallèlement, l’offre immobilière destinée aux investisseurs est attractive et le coût du crédit reste encore extraordinairement bas. Il y a donc de belles opportunités à saisir pour renforcer sa structure patrimoniale grâce à l’immobilier, en choisissant une solution d’investissement adaptée à sa situation.

Christian Levey, Allure Finance

Christian Levey est directeur du département immobilier d’Allure Finance. Diplômé de l’EBS, il commence sa carrière à l’international, pour s’orienter ensuite vers le secteur bancaire et immobilier. Il fut l’un des associés-fondateurs du Groupe Adomos Selectaux (une start-up introduite en Bourse, spécialiste de la vente immobilière et du courtage en crédit sur Internet). Il a également participé à la création et au développement de plusieurs cabinets de gestion de patrimoine. Il se consacre depuis plus de vingt ans à la gestion privée et au conseil en optimisation fiscale et patrimoniale.