J-F. Fliti (Allure Finance) : "Le prix de l’immobilier pourrait suivre une tendance baissière"

Décideurs. Comment les équipes d’Allure Finance accompagnent-elles leurs clients dans un contexte aussi incertain ?

Jean-François Fliti. Notre structure à taille humaine nous offre une très grande proximité avec nos clients. Le maître mot fut la réactivité. Comme dans toute crise, des opportunités sont à saisir. Notre cabinet a proposé une veille économique, financière et patrimoniale à l’ensemble de nos clients par le biais de mails informatifs et d’appels réguliers. Ces communications avaient pour but de leur expliquer la situation et d’orienter, lorsque cela était opportun, leur allocation vers des actifs plus résilients. Le rôle de conseil est plus que jamais fondamental.

Quels sont les actifs cotés qui ont votre préférence ?

En tout état de cause la diversification des investissements demeure essentielle. Nous avions déjà sécurisé une grande partie des portefeuilles de nos clients en 2019. Nos clients sont fortement investis sur des fonds en euros ou sur des placements sans risques. Comme dans toute crise, the cash is king ! Avec la baisse récente des marchés financiers, de belles opportunités sont à saisir. C’est à notre avis le moment de réallouer une part de ses actifs dans un horizon de moyen ou de long terme. Le potentiel de performance des marchés obligataires nous semble réduit. Cette classe d’actifs présente aussi des risques importants. Il n’y aurait que des coups à prendre à se positionner sur le segment des obligations high yield. Nous privilégions donc les marchés actions, de préférence les plus grandes capitalisations boursières, celles dont l'activité se déploie sur un grand nombre de pays. Ces entreprises se trouvent dans le domaine du digital, de l’informatique, des grandes marques de consommation ou de secteurs à fort potentiel de développement du fait des changement de mode de consommation, avec un biais très international pour des sociétés leaders dans leurs domaines, fortement capitalisées avec un pricing power important.

"Avec la baisse récente des marchés financiers, de belles opportunités sont à saisir" 

Qu’en est-il du marché de l’immobilier d’investissement ? Jouera-t-il son rôle de valeur refuge ?

En raison de valorisations que nous estimons très élevées, nous conseillons à nos clients de réduire leur exposition à l’immobilier d’investissement, hors résidence principale et secondaire bien évidemment. Le marché immobilier locatif est par nature lié à l’activité économique. Les marchés de bureaux, de commerces ou résidences de services seront nécessairement impactés. Les entreprises ou commerces qui rencontreront des difficultés chercheront à renégocier leurs loyers auprès de leurs bailleurs. Certains pourraient même ne plus pouvoir les payer. Cet environnement aura des conséquences sur les rendements locatifs et donc sur les valorisations. Durant la période de confinement, les grandes entreprises du secteur tertiaire ont aussi pu se rendre compte que le télétravail fonctionnait bien. Le home-office ou le flex-office pourraient devenir une source potentielle d’économie pour les grands groupes dans les années à venir. Ceux-ci auraient en effet intérêt à occuper des locaux plus petits et ainsi réaliser des économies de loyers substantiels. Cette dynamique répond également à l’envie des salariés de s’éloigner des grands centres urbains pour gagner en confort de vie. Si l’on suit cette logique la demande et le prix de l’immobilier résidentiel dans les grandes villes pourraient suivre une tendance baissière.

Conseillez-vous aux potentiels acquéreurs de biens immobiliers d’attendre avant de concrétiser leur investissement ?

Oui. Je leur conseillerais de temporiser pour profiter de futures opportunités. Certains vendeurs seront contraints de revendre rapidement leur bien. Cela offrira une marge de négociation plus importante aux investisseurs.

"Nous conseillons à nos clients de réduire leur exposition à l’immobilier d’investissement" 

Depuis de nombreuses années, vous montrez un fort intérêt pour les produits structurés. Cette crise remet-elle en cause cet attrait ?

Absolument pas ! Les solutions structurées sont l’une des classes d’actifs de diversification les plus pertinentes en tant de crise. La baisse des marchés accroit d’ailleurs leur intérêt. Ces produits instaurent des barrières de protection du capital potentiellement très élevées. C’est d’ailleurs le choix que nous avons fait pour nos clients, en mettant à leur disposition des protections allant jusqu’à une baisse de 50 % de l’indice de référence. En synthèse, je préconiserai la nécessité voire l’obligation de se faire accompagner par un conseil indépendant, expert et réactif au vu de la volatilité des marchés et des changements de tendances et de législations fiscale. Des études ayant montré qu’entre un patrimoine bien conseillé fiscalement, patrimonialement et financièrement et un patrimoine qui ne l’est pas, la différence est du triple sur une vie d’activité.

Propos recueillis par Aurélien Florin (@FlorinAurélien)