C. Kadi (Unik Capital) : "Peu d’opérateurs immobiliers évoquent l’évolution des modes de consommation"

Décideurs. Quel est le positionnement d’Unik Capital ?

Christophe Kadi. Quatre lignes de métier, sous la marque Unik Capital, ont été constituées autour de deux axes : les stratégies en investissement immobilier, value added (promotion immobilière) et yield (core, core+) ainsi que les structurations dédiées, l’une sur les émissions obligataires et l’autre sur les véhicules d’investissement exclusifs en « marque blanche » pour des investisseurs professionnels.

Sur quelles zones géographiques êtes-vous présents ?

C. K. L’idée est d’apporter à nos clients une diversification de leur patrimoine immobilier, en dehors de la France. Nous avons souhaité nous concentrer au Luxembourg et sur certains pays d’Europe, en fonction de leur secteur d’activité.

Quelle est votre approche de la relation client ?

C. K. Nous développons deux approches. D’une part, pour ne pas être vus exclusivement comme une société qui pilote des véhicules d’investissement liés à l’immobilier professionnel, et d’autre part, pour avoir une relation de proximité et pour pouvoir offrir un service adapté aux problématiques rencontrées par les gestionnaires de patrimoine avec lesquels nous travaillons. C’est sur ce fondement que nous avons créé notre offre en marque blanche notamment.

Quelles sont les stratégies appliquées à vos véhicules d’investissement ?

C. K. Unik Yield offre un accès à une sélection d’actifs sur les marchés immobiliers matures dans toute l’Europe, avec une approche core/core +. Unik Value added privilégie des placements immobiliers sélectionnés pour leurs potentiels de croissance, de création de valeur. Concernant les émissions obligataires (dette privée immobilière), leur positionnement est complémentaire de notre activité de value added. Nous restons sur cette approche d’actifs de croissance. Dans ce cadre, nous recherchons des projets primes. Ce placement répond au besoin d’un grand nombre

de gestionnaires de portefeuilles à la recherche de rendements attractifs dans le cadre de leur gestion discrétionnaire par exemple. Les obligations gouvernementales proposent aujourd’hui des rendements très faibles, sur des durées très longues. Tandis que les obligations à haut rendement ou émergentes peuvent impliquer une prime de risque à ne pas négliger.

« Nous sommes confiants sur la bonne tenue du e-commerce, un secteur contracyclique »

Qu’en est-il de Unik Solution, votre offre en marque blanche ?

C. K. Nous avions remarqué le besoin des familles d’être accompagnées par l’intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine ou de family offices pour gérer un portefeuille immobilier. Certaines de ces familles souhaitent nous confier des capitaux alloués à la partie immobilière de leur investissement, et nous mandater pour pouvoir cibler des actifs précis en Europe à travers un « compartiment » dédié. L’objectif est ici d’avoir une approche discrétionnaire.

Sur quels types de biens immobiliers vous positionnez-vous ?

C. K. Là-aussi, nous avons deux approches. La première est macroéconomique. Comme des marchés ne sont pas corrélés à certaines circonstances économiques, nous n’investirons pas sur des bureaux ou des commerces de proximité en raison du changement de comportement des consommateurs. En revanche, nous sommes confiants sur la bonne tenue du e-commerce, un secteur contracyclique. Cela nous conduit à travailler avec des enseignes présentes dans la logistique. Le secteur de l’hôtellerie peut, sous certains aspects, être porteur, notamment les actifs positionnés pour capter le flux touristique en Europe. Cet investissement répond à une approche cyclique. Et enfin, selon une approche agnostique, nous sommes positifs sur les biens immobiliers qui accompagnent le vieillissement de la population.

Sylvie Proia. Nous avons développé des partenariats avec des enseignes pour travailler en direct avec elles. Nous procédons à l’acquisition des murs tandis qu’elles se chargent de leur gestion et exploitation. Cette stratégie nous permet de réduire le risque, de nous protéger sur la localisation du bien, la qualité de l’enseigne et donc des baux qui vont ensuite nous permettre de générer du rendement. Notre ambition est d’inverser le mode de fonctionnement d’acquisition d’un bien immobilier. Les enseignes disposant d’une implantation internationale et qui souhaitent continuer à se développer en Europe sont identifiées. Nous en accompagnons aussi de nouvelles dont le modèle est différenciant des grands acteurs. Le principal avantage de ce positionnement est que ce sont les enseignes qui vont elles-mêmes nous solliciter de les accompagner dans leur investissement. Nous n’avons donc pas besoin d’avoir des équipes sur les lieux de nos investissements.

« Nous avons développé des partenariats avec des enseignes pour travailler en direct avec elles »

Quelle sera la caractéristique de votre nouveau fonds immobilier, Unik Premium ?

C. K. Ce fonds immobilier sera ouvert. Nous l’avons construit de telle sorte que nos partenaires puissent y souscrire à leur convenance. Il sera positionné sur trois marchés - cyclique, contracyclique, agnostique -, sur les thématiques des modes de consommation, du vieillissement de la population, et du tourisme européen. Ce fonds sera de droit européen et respectera les règles de la directive AIFM. Les investisseurs auront la possibilité d’acquérir des parts en capitalisation ou en distribution.

Pourquoi un tel positionnement ?

C. K. Les investisseurs doivent prendre conscience qu’ils peuvent se tourner vers la sélection d’actifs immobiliers sans regarder uniquement le rendement et le taux de rentabilité interne (TRI) final du placement. Peu d’opérateurs immobiliers évoquent les problématiques comportementales et l’évolution des modes de consommation. Nous avons la conviction que l’on peut optimiser la performance en anticipant certaines de ces évolutions. C’est pour cela que nous n’investissons pas dans des bureaux ou des commerces de proximité.

Dans quel cadre fiscal s’inscrit vos solutions d’investissement ?

C. K. Celles-ci sont éligibles aux problématiques auxquelles sont confrontés certains professionnels de la gestion privée ou gestionnaires d’actifs. Nous travaillons avec des cabinets français spécialisés pour que nos véhicules d’investissement puissent répondre aux besoins des investisseurs en matière d’impôt sur la fortune immobilière ou de remploi de cession [ndlr : article 150 OB-ter du code général des impôts].

Propos recueillis par Aurélien Florin