Gérald Prouteau (Pierre 1er Gestion) : « Adapter la détention immobilière de nos clients à leurs objectifs patrimoniaux »

Contrairement à l’OPCI Grand public, les OPCI professionnels ou les OPPCI détiennent une poche immobilière d’au minimum 80% et bénéficient d’une capacité d’endettement élevée, jusqu’à 75% de la valeur des actifs immobiliers. Un cadre d’investissement à fort potentiel dont Pierre Premier Gestion se fait l’écho. La société propose à ses clients 6 OPCI professionnels dont 3 OPCI sont dédiés à des investisseurs familiaux.

Pierre 1er gestion a été fondée en 2015 par Joël Vacher et Joseph Chatel. La société propose d’investir dans de l’immobilier, notamment via des OPPCI. Comment se structure aujourd’hui votre activité ?

Nous avons 2 catégories d’activité.

La première est une activité d’investissement. En 2016, nous avons, par exemple, lancé le fonds d’investissement immobilier BK OPCI en partenariat avec le groupe Bertrand. Cet OPCI est principalement investi dans des murs de restaurant exploités par l’enseigne Burger King en France. Il pèse aujourd’hui 250 M€ et sa performance dépasse les + 50 % depuis sa création. Ce cadre d’investissement nous permet d’utiliser pleinement l’effet de levier de la dette. Pour vous donner un ordre d’idée, son ratio d’endettement est de 60 %. Cette stratégie a depuis été dupliquée sur des activités de murs commerciaux en périphérie de grandes villes dans le cadre de notre fonds PPG Retail. Nous veillons d’ailleurs à ce que nos intérêts soient parfaitement alignés avec ceux de nos clients. C’est pourquoi nos associés-gérants investissent toujours à leurs côtés.

La seconde activité est plus originale. Nous accompagnons nos clients dans la création de leur propre OPPCI. Nos associés avaient eu l’occasion pour leurs investissements immobiliers personnels de transformer une société par actions simplifiée (SAS) en société professionnelle d'investissement à capital variable (SPPPICAV) en 2011. Cette expérience s’est révélée très positive. Elle est aujourd’hui devenue un savoir-faire. Nous proposons donc à d’autres familles et investisseurs privés de les aider à optimiser leur portefeuille immobilier et d’adapter leur détention immobilière à leurs objectifs patrimoniaux. Nous souhaitons démocratiser cette forme d’investissement.

« L’objectif est de créer de la plus-value sur le long terme »

À quels objectifs répondent-ils ? Ces fonds ont-ils vocations à distribuer des revenus aux investisseurs à l’instar de SCPI ?

Ce sont des fonds de capitalisation. Ils ne distribuent pas de revenus. L’objectif est de créer de la plus-value sur le long terme. Parmi nos clients, nous avons beaucoup de français non-résidents. Ce sont des investisseurs détenant au moins 1,5 M€ de patrimoine et qui recherchent des produits de diversification, décorrélés des marchés financiers. Nos placements s’adressent aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales (associations, fondations, holding patrimoniale).

La forme juridique la plus courante de l’OPPCI est celle d’une SAS constituée en Société professionnelle de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPPICAV). Quel est son régime fiscal ?

Elles sont exonérées d’impôt sur les sociétés (IS). Pour les investisseurs privés, la plus-value et les éventuels dividendes distribués seront soumis au régime des plus-values de valeurs mobilières, une fiscalité devenue très intéressante avec la mise en place de la flat tax à 30 %. Les personnes morales seront, quant à elle, imposées à l’IS au taux de droit commun.

« 15 % à 20 % de notre collecte vient de polices d’assurance au Luxembourg »

Quels sont les modes de détention possibles ?

À ce jour, il est possible d’investir dans le cadre de compte-titres, en nominatif pur ou administré, ou dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois. 15 % à 20 % de notre collecte vient de polices d’assurance au Luxembourg.

Qu’en est-il de la liquidité de ces placements ? Ces fonds ont-ils une durée de vie prédéfinie ?

Ces fonds sont des placements de long terme. Leur durée de vie est de quinze ans. Nous n’avons pas défini de contraintes de sortie. Aucune commission de rachat sur nos fonds n’est appliquée. Nous sommes en train de mettre en place un marché secondaire pour les demandes de rachats. Les fonds disposent également d’une poche de liquidité. Celle-ci est cependant limitée durant la phase d’investissement (5 ans en moyenne) pour ne pas dégrader leur performance. Passé cette période, la poche de liquidité représente environ 10 % de l’actif net des fonds.

Propos recueillis par Aurélien Florin