Il est temps de faire le bilan de l’année 2024 pour l'immobilier de bureau francilien, et ce n’est pas glorieux…
Marché du bureau en Île-de-France : une année 2024 sous le signe de l’incertitude
Avec une année 2024 marquée par une instabilité politique inédite depuis la IVe République, les attentes étaient assez basses. Prévisions pessimistes confirmées, puisque selon les chiffres publiés par JLL, la demande placée à Paris a baissé de 11 % en un an pour atteindre les 1 750 400 mètres carrés – 21 % de moins que la moyenne décennale. Au-delà de cette tendance générale, des particularités se dessinent d’un point de vue géographique. Si le marché parisien ralentit dans son ensemble, certains secteurs font de la résistance. Les 3e, 4e 10e et 11e arrondissements connaissent une hausse de 22 %, tandis que le 12e et le 13e voient la demande augmenter de 83 % en 2024. En revanche, le QCA connaît une baisse de 21 % sur la même période.
Quelques zones d’outre-périphérique tirent aussi leur épingle du jeu, comme La Défense (211 200 m², soit +60 % sur un an) qui a été portée par le créneau Mid-Markets (+57 % sur un an) ainsi que huit grandes transactions. La première couronne nord augmente de son côté de 83 %.
Une offre en forte hausse
La conjonction de nombreuses livraisons et des libérations d’entreprises fait exploser l’offre, avec 1 million de mètres carrés supplémentaires sur l’année. Conséquence directe, le taux de vacance explose lui aussi pour atteindre les 10,3 %. Ici aussi s’expriment de fortes disparités géographiques, puisque ce taux est de 3,6 % dans le QCA et de 13,7 % dans les 18e, 19e et 20e arrondissements. Une différence qui se traduit également dans les loyers, qui battent des records dans le QCA et Paris Centre Ouest, mais qui sont stables dans le reste de la capitale, voire en baisse.
Pour ce qui est des perspectives, l’année 2025 devrait être très active, portée à la fois par les besoins de réductions des coûts dans un contexte économique tendu et de fin d’un grand nombre de baux signés en 2016, une année record en la matière. Selon JLL, certains marchés de la périphérie offrant à la fois des locaux de qualité et un accès aux transports efficace, comme La Défense, pourraient tirer leur épingle du jeu.
Yannis de Francesco, directeur exécutif agence bureaux France chez JLL, commente : "En 2024, sept transactions de plus de 5 000 mètres carrés ont été réalisées par des preneurs en provenance de marchés comme la première couronne, Péri-Défense et Saint-Quentin-en-Yvelines. Ces entreprises, non contentes de se déplacer vers un marché de premier plan, ont parfois pris plus de surfaces tout en améliorant leur environnement de travail" .
Du fait de nombreuses livraisons, 2025 devrait représenter un pic de disponibilité dans la région, avant un ralentissement causé par la baisse des mises en chantier et de la sortie du marché d’actifs obsolètes.
Les cartes de l'investissement rebattues en France
Le cabinet a également fait le point sur l’investissement immobilier dans l'hexagone. Et ici, les choses sont un peu plus stables, avec une petite baisse (-2 % sur un an) qui porte le total à 12,1 milliards d’euros en France. C’est toutefois sur la répartition de cette somme qu’apparaissent des surprises. Le secteur industriel et logistique représente désormais le gros du gâteau (41 %), dépassant un secteur des bureaux en perte de vitesse (39 %). Le commerce de non-coté représente lui désormais 20 % des investissements. Les transactions sont moins nombreuses (-12 %), mais de plus en plus importantes puisque le volume moyen atteint désormais les 25 millions d’euros (+11 %).
D’un point de vue géographique, l’Île-de-France est en perte de vitesse, avec seulement 5,4 milliards en 2024 (-23 %), principalement investis dans les bureaux (62 %). Un mouvement qui profite aux régions, représentant désormais 55 % du total contre 45 % l’an passé. Une tendance poussée par le dynamisme des actifs industriels et logistiques.
François Arias
Source : JLL
