Placements immobiliers accessibles, les SCPI rencontrent un grand succès auprès des investisseurs souhaitant compléter leurs revenus ou se constituer un patrimoine immobilier. Pourtant financer l’achat de ces dernières peut parfois se révéler complexe : la principale difficulté réside dans le fait que la plupart des banques refusent de financer les parts des SCPI autres que celles de leur réseau. Un manque auquel répond la nouvelle offre de financement des parts de SCPI proposée par la direction de la Banque Patrimoniale d’AXA Banque et THEMA. Simple, rapide et agile, cette nouvelle offre lancée au printemps dernier permet aux professionnels de la gestion de patrimoine de financer les parts de toutes les SCPI de droit français. Entretien avec Dorothée Sauloup, Responsable du Département Ventes et Distribution à la Banque Patrimoniale et Edouard Pedro, Directeur commercial chez Thema.
D. Sauloup (AXA Banque Patrimoniale): "Financement de SCPI : la Banque Patrimoniale d’AXA et THEMA lancent une nouvelle offre"
DÉCIDEURS. Pouvons-nous rappeler en quelques mots la vocation de THEMA et de la Banque Patrimoniale d’AXA ?
Edouard Pedro. Nous avons chez THEMA, en raison de notre positionnement, un terrain de jeu très vaste du fait de notre relation privilégiée avec nos partenaires CGP et nos partenaires courtiers généralistes, qui eux-mêmes ont un accès direct aux sociétés de gestion de leur choix. Nous travaillons donc en totale “architecture ouverte” avec eux. Dorothée Sauloup. La Banque Patrimoniale d’AXA met à disposition de THEMA ses solutions bancaires de financement, d’investissement et de banque au quotidien pour accompagner au mieux ses partenaires et leur clientèle haut de gamme.
Avez-vous élaboré une liste limitative de SCPI dans votre offre ?
E. P. Non, à partir du moment où une SCPI est régie par le droit français, nous avons vocation à la financer. Par ailleurs, nous ne prenons pas en garantie les parts de SCPI, puisque notre modèle est de passer par Crédit Logement ou à défaut de nantir un contrat d'assurance-vie.
D.S. Nous avons voulu reproduire le modèle d'architecture ouverte d'AXA Banque concernant les OPCVM en proposant une gamme large à nos clients et appliquer ce modèle à l’univers des SCPI.
"Nous avons vocation à financer toutes les SCPI de droit français"
Qu’est-ce qui vous a décidé à franchir le cap et à vous engager dans cette voie plébiscitée depuis longtemps par les CGP/Courtiers ?
D.S. Nous avons pour principe de financer toutes les parts de SCPI de droit français et dûment agréées en amont. Nous partons du postulat, comme vous l'a expliqué Édouard, que dans la mesure où nous travaillons en architecture ouverte nous n’avons pas à distinguer telle ou telle SCPI. Le modèle que nous proposons se veut simple : le CGP ou le courtier conseille son client et sélectionne avec lui une ou plusieurs SCPI puis nous contacte pour la financer.
E.P. Nos partenaires sont des indépendants par essence. Nous ne souhaitons pas les soumettre à une nouvelle strate d’obligations. Nous respectons donc complètement cette indépendance qui fait d’ailleurs le sel de leur métier et leur valeur ajoutée, in fine. Ce que nous souhaitons surtout, c'est de nous positionner à côté d’eux, qu'ils sachent que nous pouvons leur proposer une solution de financement rapide, chose qu'ils n'avaient plus depuis quelque temps. Avec notre nouvelle proposition, les CGP/Courtiers sont libres dans le choix des produits proposés à leurs clients.
Comment doivent être ventilés les contrats d’assurance-vie pour pouvoir être adossés aux crédits que vous proposez ?
D.S. Il n’y a pas de "ventilation" particulière. Le client reste libre de sa gestion d’actifs à l’intérieur de son enveloppe assurantielle. Cependant, pour adosser un contrat d’assurance-vie à un financement, nous allons prendre en compte l’allocation d’actifs du contrat d’assurance-vie et appliquer une pondération à l’encours total. Dans tous les cas, nous nous adaptons à la stratégie d’investissement déterminée par le client.
Quelle est la durée moyenne d’un financement de parts de SCPI ?
D.S. Notre offre de financement simplifiée prévoit des durées de 5 ans à 20 ans en fonction du type de financement (crédit amortissable ou in fine).
Quel type de crédit allez-vous utiliser : le crédit amortissable ou le crédit in fine ? Qu’en est-il des taux pratiqués ?
E.P. Pour l'heure nous n'avons pas assez de recul sur ce sujet mais nous ne fermons la porte à aucune stratégie patrimoniale au niveau des crédits. Cependant, le modèle qui domine actuellement est le crédit amortissable.
D.S. Ce qu’il faut retenir, c’est que notre politique tarifaire s’inscrit dans la continuité des produits proposés par la Banque Patrimoniale d’AXA. Nous sommes en capacité de réaliser une proposition tarifaire dans des délais rapides.
"Le financement des SCPI s'inscrit dans le cadre de notre gamme de crédit Tempo avec un seuil d'accès abaissé à 75 000 €"
D'où vous est venue cette idée plutôt libérale de financer des parts de SCPI lorsque vos confrères ont parfois tendance à réduire la voilure ?
D.S. Nous avons pris en considération plusieurs critères. Nous sommes sur un marché des CGP/Courtiers dynamique. Il nous incombe de trouver des solutions qui correspondent à leurs demandes. Ainsi, après différents échanges avec nos partenaires CGP et nos partenaires courtiers généralistes, nous avons donc perçu qu'il y avait une problématique de financement de parts de SCPI sur le marché. Nos seuils de début de financement à la Banque Patrimoniale d’AXA démarrent majoritairement à 300 000 euros. Les solutions portées par THEMA permettent d’apporter une solution spécifique pour ce type de prêt, avec un seuil d’un montant inférieur. Le financement des SCPI s'inscrit désormais dans le cadre de notre gamme de crédit Tempo avec un seuil d'accès abaissé à 75 000 €. Cela permet de répondre aux besoins des CGP/Courtiers et de leurs clients. Nous avons mis en place une offre de financement simplifiée avec un process qui permet de nous positionner en 72 heures* puis de décaisser les fonds en quinze jours*. En moins d'un mois nous finançons les parts de SCPI des clients de nos partenaires.
E.P. Dans le cadre du financement des parts de SCPI, nos partenaires CGP/ Courtiers regrettaient de ne pas avoir d'offre spécifique. Nous sommes un des rares assureurs à avoir une banque. Il fallait donc trouver une solution pour compenser ce vide sur le marché. C’est désormais chose faite ! Notre objectif avec cette nouvelle offre est de dire à nos partenaires que nous les accompagnons en finançant désormais toutes les parts de SCPI, sans distinction.
L’assurance décès-invalidité sera-telle systématiquement exigée ?
E.P. Nous recommandons toujours de souscrire à l'assurance décès-invalidité. Si le Crédit Logement cautionne la dette, l'assurance DIT est même obligatoire. En revanche, si le crédit est adossé à un contrat d'assurance-vie ou une hypothèque, l'assurance DIT est dans ce cas facultative. Je souhaite, pour conclure, souligner que chez THEMA nous proposons une étendue de financement extrêmement large en collaboration avec la Banque Patrimoniale d’AXA. Cette offre bancaire ne se limite d’ailleurs pas au crédit mais propose également des solutions d’épargne en compte titres et PEA.
* Jours ouvrés et sous réserve d’un dossier complet
